ABD'de 30 Yıllık Mortgage Faizi Yüzde 7,07'ye Yükseldi: Konut Satışları ve Kira Piyasasına Etkisi

ABD'de 30 yıllık sabit faizli mortgage oranı 10 Eylül 2026 Perşembe günü yüzde 7,07'ye yükselerek Mayıs 2025'ten bu yana en yüksek seviyesine ulaştı. Mortgage News Daily'nin günlük faiz endeksine göre bu, bir önceki günün yüzde 6,97'sinden 10 baz puanlık bir sıçramaya işaret ediyor; CNBC, UPI ve Yahoo Finance de aynı günü "yüzde 7'nin üzerine ilk kez" başlığıyla doğruladı. Artışın arkasında, Basra Körfezi'nde yeniden alevlenen ABD-İran gerginliği nedeniyle petrol fiyatlarının sıçraması ve beklenenden kötü gelen ÜFE (üretici fiyat endeksi) verisinin tahvil getirilerini yukarı çekmesi var.

ABD'de mortgage faizi neden yeniden yüzde 7'yi geçti?

Mortgage faizleri doğrudan Fed'in politika faiziyle değil, 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirisiyle hareket ediyor. Basra Körfezi'nde ABD ile İran arasındaki gerginliğin yeniden tırmanmasıyla uluslararası referans ham petrol Brent, 10 Eylül'de varil başına 107 doların üzerine çıkarak bir ay öncesine göre yüzde 22,5 değer kazandı. Yükselen enerji fiyatları enflasyon beklentisini artırdığı için uzun vadeli tahvil getirileri de yükseliyor; mortgage faizleri de bu getiriyi baz alarak fiyatlanıyor.

Aynı sabah açıklanan ÜFE verisinin piyasa beklentisinin üzerinde gelmesi baskıyı artırdı — bu veri, ay sonunda açıklanacak PCE enflasyon raporuna işaret ettiği için ayrıca izleniyor. Mortgage News Daily'nin endeksine göre faiz 11 Eylül'de yüzde 7,12'ye çıkarak yükselişini sürdürdü; bu da Mayıs 2025'ten bu yana görülen en yüksek seviye.

Konut satış piyasasında tablo nasıl değişti?

Yükselen faizler konut satışlarını doğrudan yavaşlattı. Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) verilerine göre ABD'de ikinci el konut satışları ağustosta aylık bazda yüzde 2 gerileyerek 3,98 milyonluk yıllıklandırılmış hıza indi — bu, Haziran 2025'ten bu yana görülen en düşük seviye ve 14 aylık bir dip anlamına geliyor. Ulusal medyan konut fiyatı ise 429.100 dolarda kaldı.

Buna karşılık satılık konut stoku arttı: piyasada 1,62 milyon konut bulunuyor; bu rakam aylık yüzde 3,2, yıllık yüzde 5,9 yükselerek Kasım 2019'dan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Yani arz genişlerken talep faiz baskısıyla zayıflıyor — klasik bir alıcı lehine kayış sinyali. Somut örnekle: medyan fiyata yakın (430 bin dolar) bir evi yüzde 20 peşinatla alan bir alıcının aylık anapara-faiz ödemesi, şubat sonuna göre 244 dolar daha yüksek.

Faizin yeniden yüzde 7'yi görmesi, "kilitlenme etkisi" (lock-in effect) olarak bilinen dinamiği de güçlendirebilir: mevcut ev sahiplerinin yüzde 21,2'si — 2015'ten bu yana en yüksek pay — yüzde 6'nın üzerinde bir mortgage oranına kilitli durumda ve düşük faizli kredilerini bırakıp satışa çıkmaya isteksiz. Türkiye'deki konut kredisi faiz oranlarını karşılaştıran rehberimizde farklı bir faiz rejiminde krediyle ev alma maliyeti görülebilir.

Kiralama piyasasında son durum ne?

Konut sahibi olmak zorlaştıkça kiracılar piyasada daha uzun süre kalıyor ve bu, kira piyasasını farklı bir yönde etkiliyor. RealPage'in ağustos 2026 verilerine göre ABD'de konut kirası yıllık bazda yüzde 0,9 arttı — bu, 2022'den bu yana pozitif yıllık ağustos kira artışının görüldüğü ilk dönem. Aylık kira artışı yüzde 0,1 ile 2026'nın art arda sekizinci pozitif ayı oldu.

Doluluk oranı yüzde 95,5'te kalırken, yıl başından bu yana 90 baz puan yükseldi. Talep tarafında da toparlanma var: 2026'nın ikinci çeyreğinde 187 bin daire kiralanarak son yılların en güçlü bahar sezonlarından biri yaşandı; yıllık bazda yaklaşık 271 bin birim emildi. Arz tarafında tamamlanan yeni daire sayısı yaklaşık 340 bin ile son on yılın ortalamasının altına inerek, yaklaşık üç yıl sonra ilk kez arz artışı yavaşladı.

Bu iki eğilim — zayıflayan arz artışı ve mortgage faizi yüzünden kiracı havuzunda kalan potansiyel alıcılar — kira piyasasında ev sahiplerinin fiyatlama gücünü destekliyor. Kısacası mortgage faizindeki yükseliş, konut SATIŞ tarafında talebi bastırırken KİRA tarafında talebi besleyen bir mekanizma çalıştırıyor. Türkiye'de benzer bir kiracı-ev sahibi dengesi TÜFE'ye bağlı kira artış tavanı ve kiracı haklarını anlatan rehberimizde ele alınıyor.

Freddie Mac'in haftalık verisi neden farklı bir rakam gösteriyor?

Aynı hafta için iki farklı "ABD mortgage faizi" rakamı dolaşıyor: Mortgage News Daily'nin günlük endeksi yüzde 7,07-7,12 aralığını gösterirken, Freddie Mac'in haftalık PMMS anketi aynı dönem için yüzde 6,76 (bir önceki hafta yüzde 6,71) açıkladı. Fark bir hata değil, yöntem farkı: Freddie Mac'in anketi pazartesiden çarşambaya kadar toplanan başvuruların ortalamasını alıyor ve güncel piyasa hareketini birkaç günlük gecikmeyle yansıtıyor; Mortgage News Daily ise günlük, puan (points) dahil fiyatlamayı anlık ölçüyor. İki kaynak da güvenilir ama farklı bir şeyi ölçüyor — haberlerde geçen "yüzde 7,07" rakamı günlük endekse ait.

Türkiye'deki faiz ortamıyla kıyaslandığında tablo nasıl görünüyor?

ABD'de mortgage faizinin yüzde 7 civarında "rekor" olarak anılması, TCMB'nin eylül ayı faiz kararında politika faizini yüzde 37'de sabit tuttuğu Türkiye ile karşılaştırıldığında farklı bir tabloya işaret ediyor: iki ülke de yüksek enflasyon sonrası sıkı bir para politikası dönemi yaşıyor, ama ABD'de tartışma yüzde 6 ile 7 arasındaki 1 puanlık farkken, Türkiye'de konut kredisi faizleri hâlihazırda çok daha yüksek bir bantta seyrediyor.

Not: Bu haber, 10-11 Eylül 2026 tarihli mortgage faizi ile ağustos 2026 konut ve kira piyasası verilerine dayanmaktadır; faizler günlük olarak değişebilir.