Kira artış oranı 2026: TÜFE hesaplama ve kiracı hakları

Türkiye'de kiracıların ödeyeceği yeni kira, kanunla belirlenen bir tavanla sınırlı: bir önceki kira yılının bitiminden başlayarak TÜFE'nin (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı. TÜİK'in 3 Ağustos 2026'da açıkladığı verilere göre bu oran Temmuz 2026 için yüzde 31,90; bu rakam, Ağustos ayında sözleşmesi yenilenen konut ve iş yeri kiralarında geçerli olacak tavanı oluşturuyor. Oran, bir önceki ay geçerli olan yüzde 32,03'ün altında kalarak düşüş eğilimini sürdürdü.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artışı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca hesaplanıyor: kiracı ile ev sahibi sözleşmede farklı bir oran belirlemiş olsa bile, yasal tavan her zaman yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı. Hesaplama basit bir çarpma işlemi: eski kira bedeli × (1 + oran). Örneğin 20.000 TL kira ödeyen bir kiracı için Temmuz 2026 verisiyle yeni kira 20.000 × 1,3190 = 26.380 TL olarak çıkıyor.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. 11 Haziran 2022'de konut kiralarına getirilen geçici yüzde 25 tavan kuralı, 1 Temmuz 2024'te sona erdi. O tarihten bu yana hem konut hem çatılı iş yeri kiralarında geçerli tek yasal sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır — güncel enflasyon bu oranın altında kalsa bile taraflar sınırın üzerine çıkamaz.

İş yeri kirasında artış nasıl hesaplanır?

İş yeri kirasında da tavan aynıdır: yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı. Aradaki fark şurada: geçici yüzde 25 tavanı hiçbir zaman iş yeri kiralarını kapsamamıştı; o düzenleme yalnızca konutlar içindi. Yani 2022-2024 arasında konut kiracıları yüzde 25 ile korunurken iş yeri kiracıları için sınır her zaman TÜFE ortalamasıydı. Hesap da aynı: yeni kira = eski kira × (1 + oran) — 20.000 TL kira Ağustos 2026 yenilemesinde 20.000 × 1,3190 = 26.380 TL olur.

5 yılını dolduran kiracı için rayiç bedel davası nedir?

Bir kira sözleşmesi beşinci yılını doldurduktan sonra, ev sahibi TÜFE tavanıyla yetinmek zorunda değil; mahkemeden rayiç (piyasa) bedeline göre yeni kira belirlenmesini isteyebiliyor. Hâkim bu davada emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve TÜFE artışlarını birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirliyor; bu yol yalnızca 5 yıl kuralı kapsamında ve dava yoluyla işletilebiliyor, tek taraflı ilan edilemiyor.

Ev sahibi hangi hallerde kiracıyı tahliye edebilir?

Kiracının kirayı ödememesi dışında iki temel tahliye yolu var: ihtiyaç nedeniyle tahliye ve 10 yıllık uzama sonrası fesih. İhtiyaç davasında ev sahibi, kendisinin, eşinin, alt/üst soyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu birinin konuta gerçekten ihtiyacı olduğunu ispatlamalı; tahliyeden sonra evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz (TBK m. 355) — aksi halde kiracıya en az bir yıllık kira tutarında tazminat ödemek zorunda kalır. İkinci yol ise sözleşme 10 kez uzadıktan sonra, kiraya verenin yeni kira yılından en az 3 ay önce yazılı ihtarname göndererek sözleşmeyi sona erdirmesi (TBK m. 347).

Kira artışı bütçenizi zorluyorsa hangi işlemler işinize yarar?

Kira zammı bütçesini zorlayan kiracılar için birkaç pratik adım var. Taşınma kararı alırsanız yeni adresinizi bildirmek için ikametgâh belgesi almanız gerekir; işlemi online yürütmek isteyenler önce e-Devlet şifresi nasıl alınır rehberimize bakabilir. Kira artışı iş kaybına denk gelenler için ise işsizlik maaşı şartları ve tutarı bütçe planlamasında belirleyici olabilir.

Not: Kira artış oranı her ay TÜİK'in açıkladığı yeni TÜFE verisiyle güncellenir; sözleşmenizin yenileme tarihine en yakın ayın oranını esas alın. Uyuşmazlık durumunda avukata veya arabulucuya danışmanız önerilir.